Erbpacht und Baufinanzierung ohne Eigenkapital, passt das zusammen? Das klären wir im heutigen Video und ich erzähle im Anschluss auch noch die Geschichte meiner Kunden, der Eheleute Sirkeci aus Bamberg.
Das erwartet Sie in diesem Artikel:
- Erbpacht oder Erbbaurecht?
- Erbpacht und das Grundbuch
- Worauf ist bei dem Eigentümer zu achten?
- Höhe und Laufzeit der Erbpacht
- Noch eine Falle bei der Erbpacht!
- Die Zahl der Erbbaurechtsverträge nimmt ab
- Die Darlehenszinsen sind heute zu günstig
- Lesen Sie auch diesen Artikel
- Und am Ende der Laufzeit der Erbpacht?
- Fallstudie der Familie Sirkeci aus Bamberg
- Erbbaurecht und Erbpacht ist nicht dasselbe
- die Bank stellt sich quer
- Der Notar war auf unserer Seite
- Die Bank hat den schwarzen Peter
- Vertrag beim Hypothekenmakler ist sicherer
- Ein Kapitel aus meinem Buch
Erbpacht oder Erbbaurecht?
Wir sprechen im normalen Sprachgebrauch von der Erbpacht, wobei der Begriff eigentlich falsch ist. Das heißt, Erbbaurecht – die Erbpacht kommt noch aus der Landwirtschaft, ist aber heute gar nicht mehr gültig. Das war die landwirtschaftliche Nutzung einer Fläche mit unbegrenzter Laufzeit. Heutzutage haben die Erbbaurechtsverträge immer eine Laufzeit von maximal 99 Jahre. Es handelt sich dabei um ein eigentumähnliches Rechtsverhältnis. Das heißt, wenn Sie einen Erbbaurechtsvertrag mit einem Grundstückseigentümer abschließen, dann gehört Ihnen das Grundstück nicht. Es bleibt im Eigentum des Eigentümers und Sie sind der Erbbauberechtigte.
Sie sind dann berechtigt, das Grundstück entsprechend dem Erbbaurechtsvertrag zu nutzen. In der Regel umfasst das eben, dass Sie ein Haus drauf bauen dürfen, das Grundstück mit einer Grundschuld belasten. Sie dürfen auch nicht alles mit dem Grundstück machen, was Sie wollen. Das ist alles genau an diesen Erbbaurechtsvertrag vereinbart. In der Regel müssen Sie Änderungen oder so was müssen Sie sich vom Eigentümer genehmigen lassen. Da muss man dann eben noch mal genau mit dem Notar einen Erbbaurechtsvertrag rein gucken, was da alles drin geregelt ist.
Erbpacht und das Grundbuch
Grundsätzlich gibt es zu jedem Grundstück ein Grundbuch. Beim Erbbaurecht ist es so, dass es zwei Grundbücher gibt. Nämlich einmal das Grundbuch für den Eigentümer, und ein zweites Grundbuch, in dem Sie dann als Erbbaurechtsnehmer eigetragen werden. Dort werden auch alle Vereinbarungen des Erbbaurechtsvertrags festgehalten. Wie z. B. die Höhe der Erbpacht, die Grundschuld die Sie für die Bank eintragen lassen oder wenn irgendwelche Wegerechte vereinbart sind. Das wird dann alles auch im Erbbaugrundbuch eingetragen. Bei den meisten Erbbaurechtsverträgen sind die Eigentümer öffentlich-rechtliche Eigentümer. Das heißt also Gemeinden oder die Kirche. In Einzelfällen schließen auch schon mal private Eigentümer Erbbaurechtsverträge ab. Das sind dann oftmals Bauern oder Adelige, die noch Grundstücke haben, die sie dann verpachten.
Worauf ist bei dem Eigentümer zu achten?
Dabei ist immer darauf zu achten, dass es viele Banken gibt, die die Finanzierung mit einem privaten Eigentümer des Grundstücks grundsätzlich gar nicht machen. Die meisten Banken bestehen auf einen öffentlich-rechtlichen Grundstückseigentümer oder Erbbaurechtsausgeber. Da muss man sich schon ganz genau erkundigen, ob die eigene Bank diese Grundstückseigentümer überhaupt akzeptiert.
Höhe und Laufzeit der Erbpacht
Der Erbbauzins, den Sie bezahlen, ist natürlich nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Die meisten Verträgen beinhalten eine sogenannte Anpassungsklausel, die meistens an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt ist. Der wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Will heißen, wenn also dieser Warenkorb (Lebenshaltungskostenindex) um 5 oder 10 Prozent steigt, wird die Erbpacht um den gleichen Prozentsatz angehoben. Wenn sie also vorher 100 Euro im Monat bezahlt haben, und der statistischer Warenkorb steigt um zehn Prozent, müssen Sie dann eben 110 Euro bezahlen.
Ein Erbbaurechtsvertrag hat meist eine Laufzeit von 99 Jahren. Wenn Sie zum Beispiel ein Haus kaufen, das auf einem Erbpachtgrundstück steht, dann besteht der Erbbaurechtsvertrag ja schon länger. Läuft der Erbbauvertrages schon zehn Jahre dann hat er noch eine Restlaufzeit von 89 Jahren. Das ist in den meisten Fällen gar nicht schlimm. Es kann nur dann zu einem Problem werden, wenn die Restlaufzeit beispielsweise nur noch 10 Jahre beträgt. Denn die Bank wird darauf bestehen, dass die Darlehenslaufzeit nicht länger als die Restlaufzeit der Erbpacht ist. Bei manchen Banken müssen bei Ablauf des Darlehens mindestens noch 10 Jahre Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages vorhanden sein.
Noch eine Falle bei der Erbpacht!
Der Erbbauzins, den Sie an den Eigentümer bezahlen müssen, wird im Grundbuch in Abteilung 2 eingetragen. Und die Grundschulden für die Bank, bei der Sie finanzieren, die werden in Abteilung 3 eingetragen. Und da liegt es in der Natur der Sache, dass der Erbbauzins früher eingetragen wird als die Grundschuld. Dementsprechend hätte dieser Erbbauzins im Grundbuch einen so genannten Vorrang.
Das ist aber nur für die Zwangsversteigerung erforderlich. Dieser Umstand bringt mit sich, dass die Bank eine sogenannte Stillhalteerklärung haben will. Da müssen Sie im Vorfeld mit der Bank abklären, ob diese Stillhalteerklärung a) von der Bank auch so akzeptiert wird und b) ob der Eigentümer diese auch abgibt. Die Stillhalteerklärung sagt nämlich rechtlich aus, wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt, dann wird dieser Erbbauzins nicht mit versteigert. Er bleibt im Grundbuch stehen und die Bank bekommt vorher ihr Geld für die restlichen Zinsen, die noch laut Vertrag an zu fallen haben.
Die Zahl der Erbbaurechtsverträge nimmt ab
Als ich vor 22 Jahren mit der Immobilienfinanzierung begonnen habe, gab es noch relativ viele Finanzierungen, die auf Erbbaurechtsgrundstücken gemacht wurden. Zu dieser Zeit gab es auch noch relativ viele Gemeinden und Kirchengemeinden, die Grundstücke in dieser Form des Erbbaurechts veräußert haben. Das ist aber im Laufe der Jahre sehr viel weniger geworden, da es sich heutzutage eigentlich gar nicht mehr lohnt, ein Grundstück oder ein Haus auf ein Erbpachtgrundstück zu bauen, weil die Zinsen so günstig geworden sind.
Als ich 1997 angefangen habe, waren die Darlehenszinsen noch bei 7 Prozent. Und wenn ich da einen Kunden mit einem Grundstück per Erbpacht bekommen hat, lag der Erbbauzins meistens zwischen dreieinhalb und 4 %, was natürlich in dem Moment für den Kunden viel günstiger war. Wenn er das Grundstück gekauft hätte, bei der Bank hätte finanzieren müssen, wären dafür mehr Zinsen angefallen.
Die Darlehenszinsen sind heute zu günstig
Heutzutage sind die Zinsen aber unter 2 % gefallen, von daher macht es gar keinen Sinn, ein Grundstück auf Erbpacht zu nehmen und es kommt der Punkt, wo die Baufinanzierung ohne Eigenkapital noch mal ein speziellerer Fall ist, weil die meisten Banken für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital gar keine Erbpachtgrundstücke akzeptieren. Das hat den einfachen Hintergrund, dass das Grundstück ja nicht im Eigentum des Bauherrn ist.
Bei der Finanzierung wird das Grundstück keine Sicherheit der Bank. Heißt, die Grundschuld, die das Darlehen für die Bank sichert, die wird ja nicht im Grundbuch des Eigentümers eingetragen, sondern im Erbbaugrundbuch und das Erbbaurecht hat kein Eigentumsrecht an dem Grundstück. Dementsprechend ist das Grundstück als Sicherheit nicht vorhanden.
Oftmals müssen aber noch Erschließungskosten oder sonstige Kosten zusätzlich mit dem Erbbaurecht abgegolten werden, also dem Eigentümer erstattet werden. Und für diese Kosten hat die Bank wiederum keine Sicherheit. Es ist also nur das Haus als Sicherheit. Und wenn man jetzt sowieso schon mehr finanziert, als an Sicherheit da ist, da hat die Bank dann Problem mit und dementsprechend ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital mit Erbbaurecht sowieso leider nicht möglich.
Lesen Sie auch diesen Artikel
Ich habe dazu das ganze Thema, was geht und was nicht, auch noch einen anderen Blogartikel geschrieben und veröffentlicht. Er ist schon ein bisschen älter.
Da können Sie dann auch noch mal genau durchlesen, was sonst noch alles geht bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder was eben auch nicht.
Und am Ende der Laufzeit der Erbpacht?
Eine der häufigsten Fragen, die mir zusammen mit dem Erbbaurecht gestellt wird, ist die, was passiert eigentlich, wenn die 99 Jahre des Erbbaurechts um sind? Muss ich dann mein Haus zurückgeben oder wie geht das dann?
Der Grundstückseigentümer muss dem Erbbauberechtigten, also Ihnen dann, wenn Sie ein Haus bauen, zwei Drittel des Verkehrswertes erstatten. Der muss Ihnen also Ihr Haus abkaufen. Und sollte er dazu danach 99 Jahren nicht in der Lage sein, dann muss er eben entsprechend die Laufzeit des Vertrages verlängern. Auf meiner Internetseite finden Sie auf dem Bereich Kundenstimmen, da können Sie nachlesen, was meine Kunden über meine Arbeit sagen. Und im Zusammenhang mit der Erbpacht möchte Ihnen noch eine Geschichte von meinen Kunden Esra und Serkan Sirkeci aus Bamberg erzählen.
Fallstudie der Familie Sirkeci aus Bamberg
Das war ein spezieller Fall, den wir so auch in 22 Jahren da das erste Mal untergekommen ist. Da ging es hauptsächlich um ein Missverständnis zwischen den Kunden und mir hinsichtlich der Erbpacht. Ich habe ihnen eben gesagt die Erbpacht oder eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist auf einem Erbpachtgrundstück nicht möglich. Ich hätte schon länger mit den Leuten Kontakt. Die hatten zwei oder drei Immobilien vorher bei mir angefragt. Eine wäre auch finanzierbar gewesen, war dann aber vorzeitig schon an Anderen verkauft.
Und dann kamen sie immer wieder auf mich zu mit einer Eigentumswohnung, wo das komplette Haus auf einem Erbbaugrundstück gebaut war. Heißt, jemand hat ein großes Erbbaugrundstück an einen Bauträger verpachtet. Der Bauträger hat ein Mehrfamilienhaus drauf gebaut, hat das Haus in Wohnungen aufgeteilt und diese Wohnungen dann weiterverkauft. Das waren mittlerweile schon private Eigentümer, die die Wohnung nun an meine Kunden weiterverkaufen wollten.
Erbbaurecht und Erbpacht ist nicht dasselbe
Damals hatte ich die Kunden darauf hingewiesen, dass eben das Erbbaurecht nicht bei von der Bank finanziert werden kann. In diesem Fall war es so, dass die Verkäufer den kompletten Erbbauzins, also das, was man landläufig als Erbpacht bezeichnet, für die Restlaufzeit bezahlt hatten. Sie haben diese Erbpacht also abgelöst, damit sie keine weiteren monatlichen Raten mehr zu zahlen haben. Das war kurz vorher erst passiert und die Kunden teilten mir jetzt mit, dass das Erbbaurecht gelöscht wird. Sie meinten aber den Erbbauzins. Der Erbbauzins, der ist in der Abteilung 2 eingetragen und war auch tatsächlich gelöscht.
Für die Finanzierung haben wir das mit der Bank dann eben auch so kommuniziert, dass das Erbbaurecht gelöscht wird, nicht der Erbbauzins. Und das hat die Bank natürlich als Auflage in den Vertrag mit aufgenommen. Die Kunden haben dann den Kaufvertrag mit den Verkäufern abgeschlossen. Da stand natürlich drin, dass sie in den Erbbaurechtsvertrag eintreten. Dann kam natürlich der Tag, dass der Kaufpreis bezahlt werden sollte, und der Notar schickt dann im Zuge seiner Abwicklung eine Kopie des Kaufvertrages und auch eine Zahlungsanweisung an die Bank. Und die Grundschuldeintragung muss ja auch noch vollzogen werden. Das kriegt die Bank alles.
die Bank stellt sich quer
Dann hat die Bank gesehen, dass das Erbbaurecht nicht gelöscht wurde und wir hatten ein Problem. Es war kurz vor Weihnachten, die Leute sind natürlich aus allen Wolken gefallen, weil die Bank jetzt gesagt hat: Wir haben als Auflage gemacht, das Erbbaurecht muss gelöscht werden. Es wurde nicht gelöscht, also zahlen wir nicht aus. So, in dem Moment hatten die Kunden Glück, dass sie nicht direkt zu einer Bank gegangen sind. Die hätte sich mit Sicherheit quergestellt und einfach nicht ausgezahlt. Der Berater hätte gesagt, wir können jetzt machen, wir zahlen nicht aus, weil die Voraussetzungen, die wir im Vertrag eingetragen haben, die nicht gegeben sind und dementsprechend zahlen wir nicht aus.
Der Notar war auf unserer Seite
Jetzt war es so, dass ich mit dem Notar gesprochen habe, und habe einfach versucht herauszufinden, was denn passieren müsste, um die Voraussetzungen bei der Bank zu erfüllen. Dabei kam heraus, dass alle Wohnungseigentümer der Änderung hätten zustimmen müssen. Man hätte das Erbbaurecht nur komplett herausnehmen können. Das hätte wahrscheinlich dazu geführt, dass alle Eigentümer ihre Erbpacht im Vorfeld an den Grundstückseigentümer hätten zahlen müssen, damit das Erbbaurecht von allen gelöscht werden kann.
Da kann man davon ausgehen, dass bei einer Gruppe von 30-40 Eigentümern mindestens einer dabei ist, der nicht den kompletten Betrag auf dem Tisch legen kann. Also die Aussichten dafür wären a) schon einmal sehr schlecht gewesen und b) wäre es natürlich mit erheblichen Kosten verbunden, das ganze abzuwickeln und das Erbbaurecht zu löschen. Der Notar hat einen Bereich von über 100.000 Euro an Kosten in den Raum geworfen, was das Ganze ausmachen würde, um dieses Erbbaurecht zu löschen.
Die Bank hat den schwarzen Peter
Dementsprechend hatte so die Bank den Schwarzen Peter, weil sie eine Voraussetzung in den Vertrag aufgenommen hat, die der Kunde gar nicht erfüllen konnte. Und es hätte der Bank vorher auch schon klar werden müssen, dass das so ist. Da haben die aber gepennt. Ich selber habe auch den genauen Hintergrund nicht gekannt, den der Notar erst dann erklärt hat. Die Bank kannte es so auch nicht aus dem Tagesgeschäft, musste sich dann aber quasi geschlagen geben.
Wir haben eine Finanzierung bei der Bank gemacht, die eigentlich gar nicht möglich gewesen wäre. Das zeigt aber auf der anderen Seite auch, wenn die Banken müssen, dann können sie. Nur wenn sie natürlich vor die Möglichkeit haben, eine Finanzierung, abzulehnen, dann machen sie das. In dem Fall war es so, weil die Bank den größten Fehler dabei gemacht hat, nämlich eine Voraussetzung vom Kunden zu fordern, die der gar nicht erfüllen kann, musste sie quasi die Kröte schlucken.
Vertrag beim Hypothekenmakler ist sicherer
Wie gesagt, wenn der Kunde jetzt direkt zur Bank gegangen wäre, dann hätte er vor einem bankeigen Berater gesessen, der also bei der Bank angestellt ist. Und der kann natürlich mit seinem Arbeitgeber nicht das machen, was ich jetzt mit der dieser speziellen Bank da machen konnte. Es war klar, die Bank konnte gar nicht anders als auszahlen. Wir haben das in dem Fall einfach ausgesessen und mussten dann auch gar nichts weiter tun. Wir hatten uns schon darauf eingestellt, rechtliche Schritte einzuleiten, den Rechtsanwalt zu beauftragen und die ganze Kette in Gang zu setzen. Es war aber nicht nötig, weil die Bank nachher von alleine eingesehen hat, dass sie da nicht weiterkommen und dass sie den Fehler gemacht hat.
Ja, wie gesagt, war es der erste Fall nach 22 Jahren, der sich so entwickelt hat. Normalerweise ist relativ einfach, wenn Sie kein Eigenkapital haben, dann werden Sie keine Finanzierungen auf einem Erbpachtgrundstück bekommen. So einfach ist das. Gut!
Ein Kapitel aus meinem Buch
Diese Geschichte habe ich unter anderem auch in meinem Buch beschrieben, wie das Ganze sich zugetragen hat. Sie finden in diesem Buch die fünf Schritte, die Sie gehen sollten, wenn Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sicher und ohne Risiko abschließen wollen:
Hier finden Sie mein Buch auf Amazon (hier klicken)
Und ja, wenn Sie Fragen haben zu dem Thema oder auch zu anderen Themen, dann kommen Sie gerne auf mich zu. Nutzen Sie die Kommentarfunktion entweder unter dem Video, wenn Sie das auf YouTube gucken oder auf meinem Blog, da würde ich mich über einen Kommentar freuen. Abonnieren Sie meinen Kanal, dann aktivieren Sie die Glocke, ganz wichtig dabei, dann verpassen Sie kein weiteres Video und ja, dann danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit.
Bis zum nächsten Mal. Ihr Stefan Schulze
